 公設保留地解編 政府花1.81億分地值3兆 各縣市公共設施保留地面積與價值 辦法將出爐 地主最多拿回五成 〔記者徐義平／台北報導〕公設保留地解編辦法將出爐，依內政部解編通盤檢討計畫，初步限定 地主最高拿回五成土地，政府至少分到一半以上，中央與地方政府只編列一．八一億元的通盤檢討計畫費用，不用再出半毛徵收補償費；以全國待徵收公設保留地約二．五萬公頃、價值七．二五兆元來估算，等於政府只花少少的計畫費用，就可分得價值逾三兆元的土地。 為解決公設保留地苦無經費徵收問題，內政部三月初起與地方政府協商，研擬解編辦法，初步拍板 地主最高只能分回五十％；四年內先解編學校、市場、停車場與機關用地等逾五千公頃土地，未來再逐步擴及其他公設保留地。 根據內政部統計，目前全國各縣市共有二．五萬公頃公設保留地，預期徵收總經費高達七．二五兆元。內政部研擬改以跨區整體開發方式，將公設保留地解編，解編後土地使用分區可變更住宅、商業區等可建築用地，土地價值將因而翻漲；基於「漲價歸公」原則， 土地變更後需有回饋機制，初步規劃地主最高只能分回五十％。 可變更地目 地價翻漲像中樂透 學者表示， 就算地主最高只能分回五成土地，但原本閒置三、四十年無法開發的公設保留地，解編後變成可建築的住宅或商業用地，土地價值至少翻漲一倍，部份地主將會像是中了樂透。 統計目前六都（包括桃園縣）待徵收公設保留地，共有約一萬六四一六公頃，換算約達四九六五．八七萬坪；若全數解編，假設地主均可分回最高五成的土地，預計六都土地供給將增加逾二四八二萬坪， 預期可解決都會區近年來土地荒造成建商高價搶地、房價飆漲情況。
-------------------------------------------------------------------------- 5千公頃公設保留地 恢復自由 全台數十萬名的公共設施保留地地主有福了！內政部將破天荒大舉釋出未徵收的都市計畫公設保留地，面積高達五千多公頃，相當於七百座仁愛路空總舊址，釋出類別主要鎖定機關、學校、市場與停車場等四大用地，全案近期送行政院審議，預期四年內全數釋出。 內政部官員表示， 都市計畫公設保留地類別很多，以道路、公園為最大宗，內政部日前與地方政府、相關單位召開跨部會會議後，決定鎖定四大類，即機關、學校、市場及停車場用地，為主要釋出類別，其他像墓地、公用事業用地、港埠及其他等類別也會檢討釋出。 四大類別 四年內完全釋出 內政部資料顯示， 全台未徵收的公設保留地面積約二.五萬公頃，估計應支付的徵收費用高達七.二五兆，各縣市當中，以新北市面積最大，高達六三二八.六九公頃，台中、台南與高雄也各有逾二千公頃以上公設保留地，近一年多來房市火紅的桃園縣則排名第五，面積達一七七六.九九公頃。 還地於民 四十萬名地主爽 「政府沒有錢徵收土地，嚴重影響公設保留地地主權益，未來政府願意把用不著的土地釋出，對相關地主真是一大福音。」中華民國已開闢未徵收公共設施保留地全國地主自救會祕書長李奇昱表示，全台有近四十萬名土地未被政府徵收的公設保留地地主，面臨坐擁土地，卻無法利用的窘境，如今政府願意「還地於民」，讓地主權益獲得平反，大家當然樂觀其成。 嘉磐建設副總經理蔡錫全表示，大台北土地極其缺乏，釋出公設保留地，短期對平抑地價房價將有所助益，但政府政策應更細緻化，設定一套釋出辦法，否則，業界求地若渴，原保留地地主若要將過去的權益「連本帶利」討回來，恐反導致地價再被炒高，房價也跟著水漲船高。 ===============================- 〔記者徐義平、曾韋禎／台北報導〕為解決公設保留地苦無經費徵收問題，內政部營建署將與地方政府協商，針對現行二．五萬公頃、價值超過七兆元的公設保留地，研擬解編辦法，學校、機關、市場用地將優先解編，相關辦法預計上半年初步制定。 土地變更將須回饋 內政部長李鴻源昨在立院答詢表示，目前全國各縣市計有二．五萬公頃公共設施保留地，若全部徵收需要七．二五兆元，幾乎不可能，所以已訂出解編草案，也籌編一．九億元作業費，希望在四年內逐步解編，還給民眾自由使用。 營建署表示， 若解編後土地價值上漲，基於「漲價歸公」原則，土地變更後需有回饋機制，回饋比例多少將視後續討論結果而定。根據現行法規，一般工業地變更為住宅地、商業地須回饋三十％當做公共設施用地，如興建公園等，未來也會朝此方向修法。 營建署指出， 解編後將參考周邊土地使用分區予以變更，地主須回饋一定比例給政府，預期可增加一定比例土地供給，解決近年來土地荒造成建商高價搶地、房價飆漲情況。 營建署表示，目前因少子化、行政機關辦公用地需求簡化、大賣場消費興起等現象，過往劃定的部分公設保留地需求相對減少，初步方向是針對學校、機關、市場用地先行研究解編。 ---------------------------------------------------- 前言：所謂公共設施保留地本來是政府該徵收，而未被政府依法徵收之私有公共設施用地，簡單的說就是都市計畫規劃將來要做為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等機關預定用地，日後由政府徵收開發使用。 一、 都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第十七條之規定外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。(土地稅法16條) (二)土地增值稅 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。(土地稅法39條) (三)所得稅 依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；其地上建築改良物之補償以重建價格為準。(都市計畫法第49條) (四)遺產及贈與稅 因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。(都市計畫法第50條) 公共設施保留地與公共設施用地有何分別? http://hunhsin.pixnet.net/blog/post/1455799-不動產法規～10分鐘搞懂公共設施保留地-14 ------------------------------------------------------------ 2013年4月13日星期六 -------------------------------------------------------------------------- 【地產專欄】花敬群：公共設施保留地解編，政府是否過於草率？ 公共設施保留地解編是否過於草率 近期房地產界最重要的消息應該是內政部規劃解編無需開發的公共設施保留地，但媒體上的反應卻非常淡。是因為餅太大而不敢相信，還是因為餅太大所以小聲點說，我不知道，也許大家還在觀望到底內政部想做什麼。無論如何，社會對這麼重大的事採取輕聲細語態度，真的頗詭異。 公設保留地解編關係重大 根據內政部統計，至2011年底全國尚未取得的公共設施保留地共約2.5萬公頃，估計徵收所需經費達新台幣七兆元。數十年來，公設保留地一直是許多民眾心中的怨，更是都市計畫與政府財政上脫不掉的濕衣服。政府有意處理這難解的歷史共業，原則上應予以期待，也希望能給予掌聲。而且，內政部在近期緊鑼密鼓召開內部會議討論「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則(草案)」，預計今年七月將政策方案報送行政院核定後實施。政府預計這麼有效率的完成這麼複雜、專業、千古難解的問題；雖然家裡有一點點幾十年的公設保留地還在癡癡的等，但我真的很害怕。 公設保留地問題的處理確實是政府非常重大的職責，其中所涉及民眾財產權益長期受到剝奪與都市計劃體系的錯亂，加上十餘年來公設保留地容積移轉制度的扭曲干擾下，無論從政治層面與專業層面，都是結構極為複雜的問題。在此，我只想拋出一些疑問，但我不知道該如何回答。 四項疑慮有待政府解答 一、 內政部雖然在立法院專案報告中已提出初步檢討原則案例，但如何落實到各縣市的實務推動，似乎還太過簡略，尚不論該項報告中存在許多交代不清與未盡合理的論點。在此情況下，我們如何相信各縣市政府未來不會選擇性辦案，早期只給樁腳與同路人好處的都市計畫噩夢，會不會重新上演? 二、 內政部的報告隻字未提該透過怎的都市計畫程序來「檢討」與「變更」，更遑論在公設用地通盤檢討前，應該先針對各縣市與區域擬定清楚完整的整體發展計畫。如果整個檢討案只是想辦法讓某些公設地解編，卻不清楚未來各縣市城鄉發展的目標，會不會太莽撞了些? 三、 都市服務品質會不會因保留地解編而降低，則是從都計專業所關注的重要問題。政府如何保障這件事，證據是什麼?是不是應該說清楚。 四、 內政部在相關記者會上曾表示，解編公設地要有「變更回饋」。從過去的都市計劃邏輯而言，變更回饋看似公平有理。但在 土地徵收條例30條正式實施後已明文規定：「公共設施保留地徵收價格，應按毗鄰非公共設施用地的市價徵收。」這表示公共設施保留地的價值已從過去以公告現值的評估基礎，更改為以毗鄰非公共設施用地的市價為基礎。所以公設保留地變更為與毗鄰用地相同的使用分區，依新法的觀點並沒有「不當利益」，所以「變更回饋」在當前法令精神下已喪失基礎。但如果無需回饋，社會可以接受嗎?政府該怎麼辦? 我知道公設保留地確實是很重要也很困難的事，但真的不清楚政府的想法與態度到底如何。我也知道這麼重要且困難的事，應該經過很多很多次專業的研討、規劃與評估，但真的不知道為何政府出手要這麼快，而且多是內部會議形式。我也知道真的很多人期待與關心這項政策，但實在不知道國人會怎樣看待與面對這項政策的發展…… --------------------------------------------------------- 社論－檢討釋出公設保留地的新契機 2013-06-07 A02版+本報訊 政府基於都市建設發展的長遠需求，設定都市計畫公共設施保留地制度。但對於被劃為公設保留地的地主而言，如果土地未能被政府徵收，則將面臨坐擁土地，卻無法利用的窘境。為了化解此一長期困擾政府部門，卻又引發民怨的僵局，內政部最新宣示，將大舉釋出未徵收的都市計畫公設保留地，面積高達五千公頃。全案近期送行政院審議定案後，預期在四年內將全數釋出。 聽聞內政部此一創舉，相信許多人都忍不住要給內政部按個「讚」。尤其在目前許多政府部會的施政決策荒腔走板，備受各方質疑非難之際，內政部此舉不啻空谷足音，自然值得肯定，並做進一步的探討分析。 回顧政府公部門設定公設保留地制度，原先曾規定政府部門得依公告地價向地主徵收，而引起相關地主的強烈反彈。乃於民國一百年十二月透過修改「土地徵收條例」，改依市價補償，並於去年九月一日生效，算是一定程度解決了被徵收地主權益受損的民怨。 然而，經政府劃設的公共設施保留地，原本就存在因政府財政困窘，沒錢徵收土地的問題。而今徵收的價碼改依市價核算，政府部門更沒有財力執行徵收，相關地主其實是看得到卻吃不到。 要解決這樣的僵局，因此依「都市計畫法」定期檢討公共設施保留地，對於因時空情境改變而不需再行保留徵用者予以解編釋出，自然是解決問題的釜底抽薪之策。 根據這樣的原則，內政部經過與地方政府、相關單位召開跨部門協商後，決定鎖定四大類，包括機關、學校、市場及停車場用地，為主要的釋出類別。至於其他像基地、公用事業用地、港埠及其他類別也將檢討釋出。 進一步檢視內政部之所以將機關、學校等四類設定為公設保留地優先釋出類別，確實與整體社經情勢的變化有關。最顯著的莫過於原先的學校用地，在少子化之下，但見原有學校減班、併校時有所聞。原先預留增設新校的學校用地，自然應該檢討解編還地。同樣的，國軍的員額從原來的六十萬大軍，歷經精簡、精實、精進等不同階段的檢討縮編，國防用地、軍警營舍用地需求有減無增，不只原先列編的保留地應予解編釋出，甚至多餘的國防用地，如原空軍總部舊址，自然也不應任其荒廢閒置，亟應積極檢討改為其他目的用地，才能地盡其利，也是主管部門負責任的應有之義。 根據內政部資料顯示，都市計畫公設保留地類則繁多，目前全台未徵收的保留地面積多達兩萬五千公頃，如果全面徵收，費用將高達七點二五兆元，顯非各政府部門所能負擔。而且如同前面的分析，保留這麼大量的公設地是否有其必要，的確有全面檢討的空間。內政部這一波打算優先釋出五千公頃保留地，其實只佔總數的五分之一，顯示未來還有進一步精簡、精實、精進的空間。 面對政府有意檢討、主動釋出還地於民，相關地主自然是額手稱慶、引頸企盼。同時，內政部自行定下在四年內全部執行完畢，大家自然是樂觀其成。但即使這個釋地政策獲得肯定，並不必然保證就能夠如期順利完成，讓社會對政府的此項「德政」有感。未來成敗的關鍵至少要包含以下三項要務： 第一要務自然是要設計一套明確可行的釋地辦法，包括有統一的釋出標準，但又容許有因地制宜的合理差異。同時執行過程切記要做到資訊透明，以化解不必要的質疑反彈。 第二要務是要思考如何面對未列入第一波釋地對象的其他公設保留地地主的爭取乃至抗爭。誠然尚未徵收的公設保留地，實務上不可能全數解編釋出，以免影響都市發展、公共利益的實現。但是可以預見那些既未被徵收卻無法利用的保留地地主，勢必會全力遊說施壓。因此內政部有必要全盤檢討剩餘的五分之四公設保留地，何者可釋，何者該留，以明確的標準，透明的資訊爭取地主諒解和社會理解。 第三要務則是在人口成長遲滯的情況下，就如同無需再增設學校，是否還需要繼續大手筆開發新市鎮，形成土地與經費預算的錯置。此事關乎國家未來發展藍圖的整體規劃，雖非內政部單一部會可以處理，但卻是執政團隊無法迴避的課題。如能以釋出公設保留地為契機，也許可以許我們國家社會一個值得憧憬的未來。 |
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